桜設計工房の”取り組み”
『家を建てたいけど何処に相談やれば良いの？』『いくらかかるかな？』『最初になにをやれば良いの？』家を建てたいけど何処に相談したら良いのか迷ってる方々が結構いらっしゃるのではと思います。お気軽に当社へご相談下さい。
1.建築相談
ご家族の住まいに対する考え方（イメージ）をお気軽にお聞かせ下さい
"新しい家で何がしたい” ”子供と対話を行いながら料理ができるキッチンが欲しい””こだわりのクロゼット、ロフト等”個性を生かす我が家づくりをお手伝い致します。
日常生活、家族構成、住宅の規模、ご予算、将来的思考等、まずは、なんなりとお気軽にご相談下さい。
お客様のイメージ・希望・将来の構想に対し、専門的立場からプランの提案を致します。そのつど対話を重ねていき、お客様に納得していただいた後、次の段階へと進んでいきます。
建築専門業者に建築相談を行かれる際には、聞きたいこと、イメージ等をまとめておくと打ち合わせ等がスムーズにいきます。新聞等住宅情報誌から基本的な情報が得ることができます。
当社にご相談をご希望されたい方は、お電話かメールにてお気軽にご連絡下さい。打ち合わせの期日等は平日、休日に関係無く、お客様の都合に合わせます。
2.設計の流れ
基本計画の打ち合わせ
すこしずつあなたのイメージを形にしていきましょう。
建築相談でお聞きしたあなたの家へのイメージを、打合せを重ねながら形にしていきます。 動線計画、平面計画、立面計画、資金計画…。 さらに深く話をお聞きして、対話を重ねていきラフプランを作成します。 ラフプラン作成と共に、ボリューム模型の作成。 できあがったラフプランとボリューム模型を、あなたと一緒に検討しながら計画を進めていきます。
工事予算（概算程度）
概算程度の工事予算は前もってお話しておきましょう。
計画がある程度決まってくると、次に考えならなければならないのが工事費の概算予算です。ある程度概算をにらみながら計画を進めていきます。後で、予算に応じた計画変更がおきないように。 住宅を建設するということは、工事費のみではありません。 各住宅ローンを利用する場合の手数料や保証料、火災保険や登記料、建設後の不動産取得税、毎年支払う固定資産税。 その他、工事費以外でも、様々な費用が必要になりますので、後で困らないよう資金計画はしっかりしておきましょう。 建設資金は、自己資金（手持ち金）、公庫借り入れ、その他金融機関の借り入れ等があります。 公庫や金融機関の借り入れが主ですが、金利や支払い条件等を前もって調べておく事も良いでしょう。
基本設計～実施設計まで
基本計画で打ち合わせを重ねていった平面計画・立面計画を具体的に図面化致します。
平面図・立面図・断面図等があります。
実施設計では基本設計で作成しました、図面をさらに詳細な図面を作成していきます。
仕上げ材料・仕様の決定、詳細部分の決定、電気設備や衛生器具などの決定。 建築図面だけではなく、設備図面の作成、構造計算、構造図の作成なども行います。 お互いに考え方のずれがないよう『百聞は一見にしかず』で、物件の見学会やショウルーム等での実商品の確認を 行ったりする場合もあります。
構造計算とは、建物の自重（建物自体の重さ）+積載荷重（建物の上に載ってくる重さ）+その他 地震、震動及び衝撃に対して安全な構造であるかのチェックを行う専門的な仕事です。 建築確認とは、建築基準法、消防法、都市計画法など家を建てる際に関わってくる法律に設計中の住宅が適合しているか、図面や計算書等で確認します。
3.設計監理料
当社の設計監理料の基準
住宅類の設計監理料（一括発注方式）
| 1 | 基本料金 | ￥500,000 | ||||
| 2 | 床面積割り増し料金 | 2-1 | 住宅 | 平方米当り | ￥15,000 | |
| （建築基準法床面積） | 2-2 | 事務所及び 共同住宅 |
平方米当り | ￥10,000 |
||
| 2-3 | ピロティー | 平方米当り | ￥5,000 | |||
| 3 | 外構設計（敷地面積-建築面積） | ￥1,500 | ||||
| 4 | 構造設計（構造計算+構造図） | 設計監理料に含む | ||||
| 2～3の構造事務所紹介（施主負担の場合） | 実費差引く | |||||
| 5 | 設備設計 | 設計監理料に含む | ||||
| 2～3の設備設計事務所紹介（施主負担の場合） | 実費差引く | |||||
| 6 | 難易度 | 0.9～1.1 | ||||
| ※ | 建設場所は当事務所より20km以内とする。20km以上については実費加算する。 | |||||
住宅類の設計監理料（分離発注方式・CM方式）
| 1 | 基本料金 | ￥1,000,000 | ||||
| 2 | 床面積割り増し料金 | 2-1 | 住宅 | 平方米当り | ￥23,000 | |
| （建築基準法床面積） | 2-2 | 事務所及び 共同住宅 |
平方米当り | ￥15,000 | ||
| 2-3 | ピロティー | 平方米当り | ￥8,000 | |||
| 3 | 外構設計（敷地面積-建築面積） | ￥2,000 | ||||
| 4 | 構造設計（構造計算+構造図） | 設計監理料に含む | ||||
| 2～3の構造事務所紹介（施主負担の場合） | 実費差引く | |||||
| 5 | 設備設計 | 設計監理料に含む | ||||
| 2～3の設備設計事務所紹介（施主負担の場合） | 実費差引く | |||||
| 6 | 難易度 | 0.9～1.1 | ||||
| ※ | 建設場所は当事務所より20km以内とする。20km以上については実費加算する。 | |||||
4.業者見積もり方式
一括請負方式と分離発注方式
一括で建築する方式
通常の、お客様と工務店が全ての工事において一括で請け負い契約する事を『一括請負方式』と言います。
分離発注で建築する方式
お客様と専門工事業者(約10～15社)が直接契約する事を『分離発注方式』と言います。設計事務所が設計・監理・金額や工程などマネジメント業務を行います。
分離発注方式と従来の一括請負型の比較
| 比較項目 | 従来の一括請負型 | 分離発注方式 |
|---|---|---|
| 時代性 | 日本独特のスタイル。 現状では無理が生じてきている。 |
世界の中では一般的な方法。日本でも広まりつつある。 |
| 依頼者の位置 | 依頼者は自分の建物に関わらず、受動的な位置づけ。 | 依頼者は計画、設計、発注、管理に積極的に参加できる。 |
| 価格の透明性 | 原価は非公開。不透明。専門工事会社の原価に、 経費や利益を上乗せ。正確な見積りができない。 |
専門工事会社から見積を取り、依頼者に原価を公開。透明性大。 |
| 競争原理 | 通常、下請会・協力会という限定された中でしか見積を取らない。 | 専門工事会社毎に見積を取ることにより、競争が生じる。 |
| 見積り | 各工事金額に安全率を上乗せした見積が多い。 不適当な価格で品質が落ちても依頼者に伝わりにくい。 |
各工事会社が責任を持って見積できる必要な図面がそろっている。 正確な見積ができる。 |
| 施工形態 | 一括請負。 多重下請構造。 |
専門工事会社に分離発注。 依頼者が直接支払う。 |
| 住設機器 | 依頼者の直買いは不可能。 | 依頼者の直買いが可能。 |
5.業者決定の流れ
各専門工事業者に見積りをしてもらう
実施図面（建築・設備・その他）が完成すと、それを元に業者見積りを各専門工事者（複数）へ見積り依頼を行います。 当社は基本的に分離発注方式で業者見積りを行います。 複数の業者から見積りをとることにより、工事実績や価格面での他の業者との競争原理が働きます。
提出された業者見積りの集計作業
各専門工事者から提出していただいた見積書の集計を行います。 各項目毎に見積り比較表を作成し、どちらの業者が一番適正な金額を提示しているか等を比較検討致します。
6.金額調整
建設工事予算（施主の希望金額）に近づけるための金額調整を行う。
各専門工事業者から提出していただいた見積書の集計、チックを行った後に各専門業者を各一社に絞りこみ金額の調整に入ります。
施主、当社、各業者の3者最終確認を行い合意の上、各業者と施主との契約と成ります。
7.契約・着工
専門工事業者と契約後、工事着工と成ります。
各業種毎の専門工事者と契約を行います。
各業者毎になりますので、結構大人数の契約会となります。
工事金額調整の際にお会いしました、各専門行業者との直接契約に成ります。 多少の会話をしながら信頼感や安心感を得るのも良いでしょう。 着工後もいろいろな要望等を伝えやすく成るでしょう。
契約後は、良い日取り（大安、先勝）を決め起工式（地鎮祭）を行い、建設工事がスタートします。
8.各種工事
着工から完成まで、各専門業者の工事が行われます。
まず、工事工程表が躯体工事者から作成されそれに従い工事が進んでいきます。工事工程表とは、各専門業種がどのような順番で工事が進められていくかがわかり、遅れなどの進捗状況をつかむことができます。
仮設工事、土工事、コンクリート工事、鉄筋工事、型枠工事と数十社の専門業者が、当社の設計監理の元に、施主であるお客様のご期待にお答えできるように連携をとりながら工事が進められていきます。
9.完成引き渡し
工事が滞り完了し・・・無事完成にいたりました。
設計依頼から、こころ待ちにしていた我が家の完成です。
各種専門工事が終わり、まちに待った我が家の完成です。 引渡しの前に、お客様、当社、各種工事業者の担当者が集い、完成建物を隅々まで確認し竣工検査を行います。 各工事の度に検査を行いますが、引渡し前の最終検査を行います。3社が納得の上で竣工引渡しと成ります。 確認、検査後手直しがあれば、全て完了し再確認の上了承した後引渡しと成ります。
その他、引渡しの前に建築確認申請（完了検査）やその他（消防や各市町村の検査等がある場合もあります。）
こころ待ちにしていた我が家を正式に引き渡され、これからは住み手のお客様家族の皆さんで新しい生活と住み方のスタートです。住むにつれて何かと気づく事が多々あります。引き渡した後は完全に業務が終わったわけではありません。何かありましたらご遠慮無くご連絡下さい。完成後1年には瑕疵検査を行います。
10.契約金支払い
建設費（各工事契約金支払いの流れ）
| 家づくりの流れ | 主な内容 | 費 用 |
| 家を建てたい | 家のイメージ 予算の検討 | |
| 建築事務所選び・申し込み | 設計事務所の検討・、見積依頼 | |
| 資金計画 | 借入額・借入先の検討 | |
| 設計（基本設計・実施設計） | 設計監理契約 | 印紙税 基本設計料 建築確認申請費用 実施設計料 |
| ローンの申込み | ローン申込み書記入及び必要書類提出 | |
| ローン契約 | ローン契約 | 印紙税 ローン事務手数料 保険料 火災保険料等 |
| 施工業者と契約 | 施工業者と請負契約 | 印紙税 |
| 着工 | 着手金の支払い | 工事着手金 （工事・監理） 地鎮祭の費用 |
| 上棟 | 現場審査・検査 中間金の支払い |
上棟式の費用 監理料（一部）支払い 中間金の支払い |
| 完成・引越し | 竣工検査・登記 引越し、工事残金支払い |
完了検査 工事費・監理料残金 登記関連費用 不動産取得税 引越し代 ※つなぎ融資が必要 つなぎ融資利息 ローン事務手数料等 |
| 入居 | 新築祝い・近所挨拶 | 家具等購入費 近所挨拶等 |
11.融資・公庫
各金融機関融資、開発金融公庫融資情報
家計に大きな影響を与える住宅ローン。同じ額を借りていても、返済期間や市場の金利の働き、ローンの金利タイプなどで、返済総額は変わってくる。借り入れ前提において、将来の収入を踏まえながら支払い計画を行うことも大切なことである。
以下に３通りの金利掲載
- 全期間固定金利型
借入時の金利が完済まで変わらない。金利変動の影響を受けないので返済計画が立てやすい。ただし完全性が高い分、金利は他に比べてやや高い。 - 変動金利型
市場の金利動向に応じて適用金利が変わり、返済額も変わる当初の金利は他のタイプと比べて安いが、金利上昇すると返済額が増える。 - 固定期間選択型 ３，５，１０年など、特約期間中の金利が固定しているローン。固定期間が短いのど金利が低く、期間が長いほど安全性は高くなるが、金利も高くなる。
以下に借り入れ先の参照を掲載
※ 沖縄金融開発公庫 (www.okinawakouko.go.jp/)
※ 民間金融機関
12.建築確認申請
建築確認申請の流れを以下に記します
● 建築確認申請とは
建物を建てる（新築・増改築）には、建築主は確認申請書を役所若しくは民間の建築確認検査機関に提出し、建築物が建築基準法・条例等に適合しているか確認を受けなければなりません。確認を受けずに工事を着工することは出来ません。
尚 建築確認書は正・副２部作成し、役所若しくは指定確認検査機関が確認後、副本（確認済証）が返却されますが、建物が建築主に引き渡されるまでは、依頼先の設計事務所が保管しています。
◆ 確認申請に要する期間
確認申請に要する期間は、特定行政庁等 若しくは民間確認検査機関が確認申請を受理後、申請内容に問題がなければ、木造２階建ての住宅では７日以内、構造計算が必要な木造３階建て住宅や鉄骨造・鉄筋コンクリート造の場合は35日以内に確認済証を発行するように建築基準法で定められています。尚、確認申請提出前に事前協議が必要な場合、プラス１週間～２週間の時間を要する場合があります。
なお、構造計算適合判定(ピアチェック)が必要な建物にあっては70日以内の時間を要します。
◆ 建築確認申請に要する費用（審査費用）
建築確認申請に必要な申請手数料(申請・中間検査・完了検査)は別途、お客様負担となります。
必要書類作成や手続きにあっては、設計監理料に含まれます。
◆ 役所検査の流れ
役所 若しくは民間確認検査機関の検査は、建築確認申請通り建物が施工されているか、建物の骨組みが上がり構造の接合金物が取り付けられた段階で中間検査、建物が完成した段階で完了検査が行われます。
13.瑕疵担保履行法
瑕疵担保履行法とは？
新築住宅における『構造上の問題』と『雨漏り』を対象に、10年の補償が必要であるという法律が成立しました。 検査した物件は保険に加入して貰い、建設業者などが倒産しても10年間は欠陥が見つかった場合に無償（保険料）から費用を補償しましょうという事です。、全ての住宅に適用（強制手続きです。）
住宅とされる範囲は？
住宅とは、一般住宅、民間の共同住宅・分譲住宅（アパート、マンション等）、公共住宅などが含まれます。国、地方自治体、個人であろうが住宅用途に値するものは全てそういう保険か、供託が必要ということになります。これは強制なので、これに入っていなければ建物を建設業者が完成後に施主へ引き渡すことができないということに成ります。
保険料の支払いは誰？
保険料の支払いは受注した建設業者等が支払います。また、検査を受ける申請や手続き等も建設業者等が行います。但し、支払いは建設業者ですが、支払う保険料は建設予算の中に含まれ結局は、お客様の負担に成ります。住宅建設ではそれまで見込んでおかなければなりません。 保険料は基本的には掛け捨てで、数万～数十万で建物の規模と検査回数によって変わります。 業者見積の際に確認しておくことも必要でしょう。
